Договор развития застроенной территории. Можно ли вносить изменения после проведения аукциона?
Приобретение земельного участка путем заключения договора о развитии застроенной территории становится одним из широко применяемых способов приобретения территории для строительства.
Довольно важным в связи с этим является вопрос о возможности внесения изменений в заключаемый договор после проведения аукциона. О том, в каких случаях существует возможность внесения в него изменений и на что обратить внимание при участии в аукционе – наша следующая статья.
Статья 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации указывает на то, что орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия будущего договора. Согласно пункту 26 указанной статьи договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.
В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе, или только один заявитель допущен к участию в аукционе, или не подана ни одна заявка на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. В данном случае при соответствии заявки и заявителя требованиям аукциона заявитель вправе заключить с органом местного самоуправления данный договор по начальной цене предмета аукциона.
Согласно пункту 29 указанной статьи до заключения договора победитель открытого аукциона или имеющее право заключить лицо должны предоставить соглашение об обеспечении исполнения договора, если предоставление такого обеспечения является существенным условием договора.
В каких случаях допустимо внесение изменений в договор? Судебная практика по данному вопросу различна, но рассматривая её, можно выделить ряд определяющих моментов, исходя из которых суды допускают заключение дополнительных соглашений в порядке реализации договора развития застроенной территории.
В Определении Верховного Суда РФ от 03.10.2014 № 305-ЭС14-1722 по делу № А40-144750/2013 суд приходит к выводу о том, что изменения, внесенные в договор спорными дополнительными соглашениями, не изменили условия аукциона и явились допустимыми при обстоятельствах, установленных судами в рамках данного дела. В рассматриваемом деле уточнение дополнительными соглашениями площади территории не могло быть признано изменением предмета договора, так как изначально эта площадь была указана ориентировочно. Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2014 № Ф05-8018/2014 по делу № А40-144750/13-15-1298 также указывает на возможность изменения условий договора о развитии застроенной территории в зависимости от наличия тех или иных положений в условиях аукциона: «Заключенный между сторонами договор содержит различные условия, которые регулируют отношения сторон, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о том, что размещение проекта договора в какой-либо редакции на сайте, а также указание на него в пункте 8 статьи 46.3 ГрК РФ не делает его автоматически в полном объеме условием аукциона, который не подлежит изменению при заключении договора».
Таким образом, судами последовательно излагается позиция о том, что условия, включенные в условия аукциона, должны быть изложены в договоре о развитии застроенной территории и изменяться не могут, в отличие от иных условий в условиях аукциона прямо не предусмотренных.
В связи с вышеизложенным мы не рекомендуем вносить изменения в договоры развития застроенной территории в части условий прямо поименованных в условиях аукциона в течении действия данного договора, если это изменение не будет обусловлено обстоятельствами, предусмотренными статьей 451 Гражданского кодекса РФ или иными положениями федерального законодательства, во избежание последующего оспаривания результатов аукциона другими заинтересованными лицами.