Прекращение договора аренды: порядок и сроки.
Арендные отношения, пожалуй, одни из самых распространенных в коммерческой деятельности. На сегодняшний день довольно часто приходится сталкиваться со сдачей в аренду или пользованием арендуемого объекта недвижимости.
Однако, рано или поздно, данные правоотношения приходится прекращать, и возникает необходимость расторгнуть существующий договор. Как это правильно сделать и минимизировать негативные последствия?
Постараемся наиболее полно ответить на этот вопрос в данной статье.
Документами, подтверждающими прекращение отношений аренды, являются направленные должным образом:
-
Уведомление об одностороннем расторжении договора, направленное в адрес арендатора. В тексте необходимо сослаться на причину расторжения - норму права или пункт заключенного договора.
-
Соглашение о расторжении договора подписанное всеми его сторонами.
При одностороннем уведомлении арендатора, арендодателю следует составлять акт осмотра здания, помещения или земельного участка, подтверждающий факт освобождения объекта недвижимости.
Напоминаем, что при направлении юридически значимого сообщения, например, о прекращении договора другой стороне, ключевыми для нас будут данные об адресе юридического лица, содержащиеся в ЕГРЮЛ (см. статью http://sinitsina.com/publications/pismo-po-adresu-v-egrul).
Обращаем внимание на определение сроков прекращения договора аренды в тех случаях, когда он расторгается арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ), сторона обязана в случае отказа от договора уведомить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Стороны могут определить в договоре иной срок уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).
Законодатель также предусматривает существование договоров аренды с предельным сроком, установленным законом. В частности, это может быть договор субаренды имущества, зависящий от срока действия основного договора, например, договор проката на срок до одного года и иные случаи.
Довольно часто, в договоре могут быть указаны конкретные сроки, в течение которых должно направляться сообщение о прекращении договора. Соблюдение их позволит избежать ожидания более длительных сроков или обращения в суд с целью расторжения договора в одностороннем порядке по основаниям, связанным с нарушением арендатором порядка обращения с имуществом или неуплатой арендной платы, или в порядке реализации своего права на односторонний отказ.
При исчислении срока, по окончании которого договор аренды прекращает своё действие, следует помнить, что начинать исчисление следует с момента получения другой стороной сообщения о прекращении договора.
Существующая обширная судебная практика достаточно четко разъясняет необходимость и обязательность направления уведомлений арендатору о прекращении договора аренды. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.07.2011 № 3318/11 по делу № А40-111672/09-113-880 указал, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГКРФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления. Аналогичная формулировка содержится также в Постановлениях ФАС Уральского округа от 15.07.2011 № Ф09-2997/11 по делу №А50-13890/2010, от 16.02.2010 № Ф09-482/10-С6 по делу № А71-9665/2009.
Если уведомление было направлено почтой по адресу, указанному в договоре или по адресу юридического лица, содержащемуся в ЕГРЮЛ, но затем возвращено арендодателю с отметкой об отсутствии адресата, суд может посчитать, что арендатор уклонился от его получения. В таком случае срок уведомления об отказе будет исчисляться с даты отметки на почтовом отправлении об отсутствии адресата.
Более того, если договор аренды был расторгнут арендатором в одностороннем порядке, а арендатор отказывается добровольно покидать помещение, в дальнейшем у арендодателя остается право на взыскание неосновательного обогащения в связи с незаконным пользованием имуществом.
В случае возникновения дополнительных вопросов по порядку и срокам расторжения договора аренды, а также составлению договора аренды, в котором будут предусмотрены все важные для Вас риски и аспекты, Вы можете обратиться к нам и мы окажем Вам грамотную юридическую помощь.